מכירת דירה בירושה ופטור מיוחד ממס השבח

דירות ירושה דורשות התייחסות מיוחדת מדובר בדירת המגורים של המנוחים, שהם הקרובים של המוכרים (בדרך כלל ההורים שלהם). מדובר בדרך כלל בדירה שהבעלות עליה מוחזקת על ידי כמה אחים ואחיות יחדיו, שמבקשים למכור את הדירה כדי לממש את הירושה. זאת ועוד, לרוב מדובר בדירה ריקה מאדם שהיורשים מעדיפים למכור כמה שיותר מהר כדי לחסוך בהוצאות מיותרות (ארנונה למשל). אחת ההוצאות הבולטות במכירה היא הוצאת מס השבח, בא נעסוק במאמר זה.

מס שבח במכירת דירה

בכל מכירת דירה המוכרים צריכים להציג אישור מרשות המיסים על תשלום מס השבח, וזאת כדי לסיים את העסקה ולקבל תשלום מלא על דירתם. עם זאת מס השבח עלול להיות צרה צרורה, ובמיוחד בדירות מירושה: מדובר בהוצאות מס שעלולות להגיע עד לכדי 25% מעליית המחיר של הדירה לאורך זמן, ומאחר ודירות ירושה הן דירות שהמורישים חיו בהן פרק זמן נכבד, המס עלול להיות כבד מאוד. לכן חלק מתפקידיו של עורך דין מכירת דירה הוא לייעץ ולתכנן מס עבור לקוחותיו. במילים אחרות, מה שאנחנו עושים במשרד הוא לדאוג שתשלמו פחות לרשות המיסים ותרוויחו יותר מהעסקה.

פטור ממס שבח לדירה יחידה

כאמור מס השבח הוא מס יקר, ולכן החוק נותן פטורים למוכרים הזכאים לכך. אחד הפטורים הנפוצים במכירת דירה הוא פטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 או בשמו בעברית: פטור ממס שבח דירה יחידה. לפטור זה יש מספר תנאים, כאשר אחד התנאים הוא שהמוכר (או המוכרים) אינם מחזיקים דירת מגורים נוספת כאשר הם מוכרים את דירת המגורים הנמכרת, כלומר, דירה יחידה (בכפוף לחריגים ולסייגים). כבר מסעיף זה ניתן להבין מדוע סעיף פטור זה אינו מתאים למכירת דירת ירושה: כאשר מספר אחים מוכרים דירה שקיבלו בירושה, לחלקם כנראה יש כבר בעלות על דירת מגורים, ולכן הם אינם עומדים בתנאי הפטור. זאת ועוד, הפטור לדירה יחידה מוגבל לשנה וחצי (נכון למועד כתיבת שורות אלו), ואם אחד היורשים מכר דירת מגורים בסמוך למכירת דירת הירושה, הרי שגם הוא לא עומד בתנאי הפטור שכן ניצל אותו בעבר הקרוב (למרות שיש בבעלותו רק דירת מגורים אחת בשעת המכירה). אז מה עושים? יש פטור מיוחד לדירות שהתקבלו בירושה.

פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה בירושה

לדירות ירושה החוק נותן לנו פתרון מיוחד: פטור ממס השבח בתנאים מסוימים. הפטור אינו מוגבל בשימוש פעם בשנה וחצי, וכן אינו תלוי במספר הדירות בבעלות המוכרים, ולפיכך הוא מתאים יותר לדירות שהתקבלו בירושה. באופן כללי, אלו הם התנאים לפטור ממס השבח לפי סעיף 49ב(5), להלן פטור לדירות ירושה:

• הדירה הנמכרת היא דירת מגורים מזכה (לפי התנאים הרשומים בחוק).
• המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש (ילדים/נכדים), או בן זוגו של צאצא של המוריש.
• לפני פטירתו למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד.
• אם המוריש היה בחיים, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח. כלומר, בהתאם לתנאים האלו הפטור לדירה יחידה (שסקרנו קודם לכן) בעצם "מדלג" מהמוריש ליורש. כך אם למוריש היה מגיע פטור ממס שבח לדירה יחידה לפני שנפטר, כך ליורש יש זכאות לאותו הפטור שקיבל מהמוריש, וזאת ללא קשר למספר הדירות בבעלות היורש ברגע מכירת הדירה. אם תירצו, אפשר להגיד שהיורש בעצם יורש לא רק את הדירה, אלא גם את הזכאות לפטור שמתלוות לדירה. רק וודאו מראש שעורך הדין שלכם מכיר את הפטור ואת כל תנאיו, והוא מצהיר על כך ברגע המכירה. אנחנו במשרד אכן בודקים אם למוריש הייתה זכאות לפטור טרם המכירה.

מה עוד חשוב לדעת?

רבים מהלקוחות מגיעים אלינו כדי למכור דירה שקיבלו בירושה, ואני שמח לוודא שאתם מקבלים את הרווח המקסימלי על דירת הירושה שלכם (ואם אפשר, עם כמה שפחות מס שבח). אלא שטרם מכירת הדירה, יש לוודא שהדירה אכן רשומה על שם היורשים, אחרת, אדם לא יכול למכור מה שאינו שלו. רבים מהלקוחות שלי מגיעים עוד טרם העברת הירושה על השם שלהם, וכאשר אני מוציא נסח טאבו נראה כי הדירה עדיין רשומה על שם המנוחים. אך אל דאגה, כמשרד עורכי דין שעוסק בדיני ירושה ודיני נדל"ן, ניתן לנהל את הליך העברת הירושה ואת מכירת דירת הירושה באותה נשימה. אנחנו במשרד לא דורשים תשלום נוסף על העברת הירושה לירושים במסגרת מכירת דירת ירושה.