הפרה יסודית של הסכם מכר

לא פעם מגיעים למשרדו של עורך דין ניר אביבי לקוחות אשר נפגעים קשות ונגרמים להם נזקים כבדים כתוצאה מהפרה יסודית של הסכם מכר. מדובר במצבים אשר דורשים פתרון מיידי ומקצועי וכן התייחסות דחופה, שכן על פי החוק על נפגע מהפרה יסודית להודיע על ביצוע ההפרה למפר ההסכם תוך זמן קצר וסביר מהרגע שנודע לו על ההפרה. חשוב לדעת כי הפרה יסודית של הסכם מכר יכולה להתבטא במגוון הפרות שונות, לדוגמא: הפרת הסכם מכר עקב אי עמידה בתשלומים על פי ההסכם, הפרת הסכם מכר עקב אי גילוי פגם נסתר בדירה לקונה, הפרת הסכם מכר עקב חוסר תום לב, ועוד הפרות שונות שנחשבות הפרות יסודיות. במאמר זה נציין את הדגשים החשובים במצב של הפרה יסודית ומה ניתן לעשות בשל כך.

מהי הפרה יסודית של הסכם מכר?

הפרה יסודית של הסכם על פי החוק, הינה הפרה שמוגדרת כהפרה שבמידה וצד הנפגע מההפרה היה יודע טרם ההתקשרות בהסכם, כי הצד השני יפר את ההסכם בהפרה זו, הוא לא היה מתקשר בהסכם עם הצד המפר מלכתחילה. לדוגמא, לו מוכר של דירת מגורים היה יודע מלכתחילה שהקונה לא יעמוד בתנאי התשלום ולא ישלים את סכום העסקה, ודאי שהמוכר לא היה מתקשר עם אותו קונה בהסכם. הפרה יסודית יכולה להיחשב גם כהפרה שבהסכם עצמו מצוין כי היא הפרה יסודית. לדוגמא, בהסכם מכר בדרך כלל נהוג ורצוי לציין מהם הסעיפים ותתי הסעיפים בהסכם המכר שהפרתם תיראה כהפרה יסודית של ההסכם. לרוב הסעיפים המהותיים של ההסכם, לדוגמת סכום העסקה, לוח התשלומים, סילוק המשכנתא, ומועד מסירת החזקה, תשלומי המיסים ועוד, מהווים סעיפים יסודיים בהסכם שהפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם. לכן, הפרה יסודית יכולה להיות הפרה שהינה חלק מהכתוב בהסכם, ויכולה גם להיות הפרה של הסכם עפ"י החוק, כך או כך, הפרה יסודית מאפשרת לנפגע מההפרה לדרוש ביטול של ההסכם או אכיפת ההסכם, וכן תשלום פיצויים בגין ההפרה. *להלן חלק מהפרות יסודיות אפשריות במקרה של הסכם מכר: הפרה יסודית של הסכם מכר עקב אי עמידה בתשלומים.

• הפרה יסודית של הסכם מכר עקב עיכוב במסירת הדירה.
• הפרה יסודית של הסכם מכר עקב פגמים נסתרים שהמוכר ידע עליהם ולא הודיע עליהם לקונה.
• הפרה יסודית של הסכם מכר עקב חוסר תום לב במשא ומתן ובאופן קיום ההסכם.
• ועוד.

מה צריך לעשות כאשר נפגעים מהפרה יסודית של הסכם?

ראשית חשוב לדעת שמהרגע שנפגעים מהפרה יסודית של הסכם, חשוב מאוד לפנות לעורך דין שבקיא בתחום, שכן הדין דורש התייחסות מהירה לעניין ועל כן יש להימנע מ"שיהוי" לא סביר לאחר שנודע על ההפרה. עורך הדין אשר יטפל במקרה, יכתוב מכתב המודיע למפר כי הוא הפר את ההסכם בהפרה יסודית ומהם הסעדים שהנפגע דורש עקב כך. כפי שציינו לעיל, הנפגע יכול לפי שיקוליו לדרוש ביטול והשבה (בקיזוז הנזקים הנגרמו לו כתוצאה מההפרה) או אכיפת ההסכם ודרישה לקיום ההסכם. כמובן שישנם מקרים שלא ניתן לבקש ביטול או אכיפה, הכל בהתאם למקרה הספציפי. נפגע מהפרת הסכם יכול לדרוש פיצויים בגין ההפרה ואלו יכולים להקבע על פי הנזק שנגרם לנפגע או על פי הכתוב בהסכם (במקרה לדוגמא של פיצויים ללא הוכחת נזק המצויים בהסכם). במידה והמפר לא משתף פעולה ו/או מסרב לקיים את דרישות הנפגע, רשאי הנפגע מהפרת ההסכם להגיש תביעה בבית המשפט למיצוי ההליכים עם מי שהפר את ההסכם בהפרה יסודית.

פיצויים בגין הפרה יסודית של הסכם מכר

כפי שציינו לעיל, הפרה יסודית מזכה בדרך כלל את הנפגע מההפרה בפיצויים. הפיצויים יכול שינבעו מההסכם עצמו לפי פיצויים ללא הוכחת נזק (בדר"כ בהסכם מכר הסכום הקבוע לפיצויים ללא הוכחת נזק הינו 10% מסכום העסקה). הפיצויים יכול שיהיו גם הנזקים שנגרמו בפועל למי שנפגע מההפרה. לפעמים נדרש לצורך כימות הנזקים בחוות דעת של שמאי מקרקעין, מהנדס (במקרים של ליקויי בניה ופגם נסתר) ועוד. הפרה יסודית של הסכם מכר יכולה לגרום לעגמת נפש רבה ולנזקים גדולים ולכן חשוב מאוד לפנות לעורך דין שמתמחה בדיני חוזים ובמקרקעין.